רכישת אופציית נדל"ן ככלי יזמי

רכישת אופציה מהווה כלי השקעה יזמי, בעלת פוטנציאל רווח גדול מאוד עם סיכון קבוע ומוגדר מראש. לצורך הבנת כלי ההשקעה המיוחד הזה, נגדיר תחילה מהי אופציה במקרקעין:

• אופציה במקרקעין היא אפשרות לרכוש זכות במקרקעין (למעט זכות רכישה של זכות באיגוד) שעונה כל כול התנאים הבאים:
• האופציה ניתנה בכתב.
• האופציה ניתנת להעברה ולמימוש בתנאי שנקבעו בהסכם האופציה.
• האופציה ניתנת למימוש בתוך תקופה שאינה עולה על 24 חודשים מיום מתן האופציה לראשונה על ידי בעל הזכות במקרקעין, כולל תקופת הארכה.
• התמורה ששולמה בעבור האופציה במועד מתן האופציה לראשונה לא עולה על 5% משווי הזכות במקרקעין או ממחיר המימוש שנקבע בהסכם האופציה , לפי הגבוה ביניהם.
• למחזיק האופציה( הרוכש) לא ניתנת זכות חזקה במקרקעין שלגביהם ניתנה האופציה . כלומר, הוא לא מחזיק בהם בפועל לפני שהאופציה מומשה.
• הודעה על מכירת האופציה נמסרה למנהל בתוך 30 ימים מיום מתן האופציה.

מיסוי אופציה

• מכירה של אופציה תהיה פטורה ממס רכישה וממס שבח, אך תהיה חייבת במס רווחי הון. מימוש האופציה יהיה חייב במס רכישה ומס שבח.

איך משתמשים בכלי רכישת האופציה הלכה למעשה

• רכישת אופציה מעניקה לרוכש האופציה התחייבות של המוכר למכור לו את הנכס

תחת מגבלת זמן למימוש האופציה ומחיר מימוש, וזאת בלי לחתום עם המוכר על

הסכם מכר אשר יחייב את הרוכש במס.

• כאשר יזמי נדל"ן מעוניינים לרכוש קרקע להשקעה, הם נדרשים בטרם רכישת הנכס לבצע בדיקות רבות על מנת לבחון את כדאיות הפרויקט כגון: בדיקות תכנוניות, מימוניות, משפטיות , הכנת דוח 0 לבדיקת רווחיות הפרויקט, בחינת אפשרות לגיבוש קבוצת רכישה ו/או הכנסת שותפים פוטנציאליים למיזם וכו'. ביצוע כל הבדיקות האמורות, יכולות להימשך מס' שבועות ואף מס' חודשים תלוי בגודל הפרויקט ומורכבותו. היזם שאינו מעוניין להפסיד את העסקה, ויחד עם זאת גם מעוניין לבצע את כל הבדיקות הנדרשות על מנת לבדוק את כדאיות העסקה ,יכול להיעזר בכלי השקעה הייחודי הזה של רכישת אופציית רכישה (אופציית CALL).
• רכישת אופציה לרכישת קרקע ,מאפשרת ליזם מצד אחד "להרוויח זמן" על מנת להסיר את חוסר הוודאות הכרוכה בעסקה, והיזם אינו נדרש לממן את מלוא עלות העסקה כאשר קיימת עדיין חוסר וודאות להצלחת הפרויקט.

למעשה ,רכישת אופציה מאפשרת ליזם שתי יתרונות משמעותיים שאינם קיימים בעסקת רכישה רגילה :

א. אפשרות למנף את ההון העצמי ללא צורך במימון בנקאי ,לבצע עסקאות גדולות עם הון עצמי קטן ,לסכן רק את הסכום שהושקע ברכישת האופציה במידה ולא מימש את הזכות.

ב. כאמור, עסקת רכישת אופציה שומרת לרוכש את הזכות הבלעדית לרכוש את הנכס בתקופת זמן מוגדרת מראש, כאשר משך הזמן עד למימוש האופציה מאפשר ליזם להקטין את חוסר הוודאות הכרוכה בעסקה, ע"י ביצוע כל הבדיקות הנדרשות וזאת לפני שהשקיע את מלוא סכום העסקה . בנוסף, עלות רכישת האופציה ( 5% מערך המימוש) מתקזזת במידה מסוימת ע"י חיסכון בעלות מימון למשך תקופת האופציה, ו/או ע"י השקעת ההון העצמי הנוסף הנדרש לביצוע העסקה, באפיק השקעה חסר סיכון למשך תקופת האופציה.

דוגמא ממשית בטיפול משרדנו

• בעיר ת"א בסמוך לכרם התימנים, הוצעה קרקע למכירה עליה בנוי בית מגורים ישן להריסה תמורת 8,500,000 ₪. התב"ע החלה על החלקה מאפשרת בניית 4 יח"ד ב4 קומות +עליית גג.
• יזם צעיר שמכיר היטב את האזור הבין שמדובר בהשקעה טובה, בעלת פוטנציאל רווח גדול, והוא מעוניין לבצע את העסקה.

בפני היזם עומדות כעת 2 אפשרויות:

• אפשרות אחת : רכישה מלאה של הנכס תמורת 8.5 מ' ₪. לצורך הרכישה נדרש היזם להון עצמי של 40% ממחיר העסקה ,ואת השאר לממן באמצעות מימון בנקאי.

בנוסף ,יידרש לשלם מס רכישה כחוק.

ליזם לא היה את ההון העצמי הדרוש לביצוע רכישה מלאה של הנכס,

ולכן אפשרות זו ירדה מהפרק.

• אפשרות שנייה: רכישת אופציה לרכישת הנכס ל6 חודשים , תמורת 5% מערך הקרקע, כלומר תמורת 425,000 ₪. היזם החליט לרכוש את האופציה, ופנה למתווך שמתמצא באזור ,שיסייע לו לגבש קבוצת רכישה של 4 רוכשים תמורת 2.5 מ' ₪ ליח"ד וסה"כ 10 מ' ₪. כעבור מס' חודשים הצליח היזם למכור את הקרקע ל4 רוכשים תמורת 10 מ' ₪.

ניתוח העסקה –רכישת אופציית CALL

רווחיות

טבלה 1

גורם סיכון בעסקה

על מנת לבחון את הסיכון הכרוך ברכישת אופציית רכישה יש להשוותה למצב

של רכישה מלאה תמורת 8,500,000 ₪.

• עלות רכישת אופציית (CALL) 425,000 ₪.
• עלות בדיקות ראשוניות הכולל תשלום ליועצים (-25,000 ₪.)
• השקעת יתרת הסכום 8,050,000 ₪ ( 95% מעלות הנכס ) באפיק השקעה חסר סיכון ל6 חודשים (אג"ח ממשלתי שקלי בריבית שנתית 4.5% ,ריבית חצי שנתית של 2.25%) מניב רווח נקי של כ-150,000 ₪ בניכוי מס רווחי הון.

סה"כ הסיכון הכרוך ברכישת האופציה –300,000 ₪ .

ניתוח עסקת רכישה מלאה של הנכס

טבלה 2

סיכום והערות

• רכישה מלאה של הנכס תמורת 8.5 מ' ₪ מניבה רווח של 607,500 ₪ ותשואה של 10.94 % על ההון העצמי , לעומת רווח של 1,300,000 ₪ ותשואה של 205.8% על ההון העצמי ברכישת אופציה.

הסיכון הכרוך ברכישת האופציה הינו 300,000 ₪ במידה ולא מומשה האופציה.

• התשואה הגבוהה על ההון העצמי ברכישת אופציה מתאפשרת בשל אפשרויות המינוף של ההון העצמי ללא צורך במימון בנקאי –אפשרות עסקית אשר לא קיימת בעסקאות מקרקעין אחרות .
• רכישת אופציה אינה כרוכה בתשלום מס רכישה, כאשר מס הרכישה ישולם רק במידה ומומשה האופציה. האופציה סחירה, ומכירתה ברווח מחויבת במס שבח.

• רכישת אופציית נדל"ן, מהווה אפשרות השקעה בעלת פוטנציאל רווח גדול ביחס לאלטרנטיבות השקעה אחרות. יחד עם זאת, בשל מורכבות העסקה בטרם רכישת אופציית נדל"ן ,מומלץ מאוד להתייעץ עם בעל מקצוע מנוסה ומומחה לתחום, אשר יודע לתמחר את שווי האופציה ולנתח עבור המשקיע את רמת הסיכון אליה הוא נחשף בעת רכישתה.

גילוי נאות

מאמר זה הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה המלצת קנייה/מכירה של אופציית נדל"ן או המלצה לכל פעולה במקרקעין . כל מי שמבצע פעולה במקרקעין עושה זאת על דעת עצמו בלבד. בטרם ביצוע כל פעולה במקרקעין מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע מקצועיים ומנוסים.