-הצעות לרכישת קרקעות חקלאיות מציפות את האתרים הכלכליים, ואת הרשתות החברתיות.
-משווקי הקרקע מבטיחים בפרסומות ,פוטנציאל תשואה של מאות אחוזים בהשקעה נמוכה יחסית של מאות אלפי שקלים, ומבטיחים שאוטוטו הקרקע מופשרת לבנייה ,וזו הזדמנות אחרונה להפוך להתעשר. הבטחות אלו מייצרים לאנשים חלומות, כי מבטיחים להם זכות לדירה או חלק בדירה.
-לאחרונה נתקלתי יותר ויותר בהצעות לרכישת קרקעות חקלאיות בשטחים ממש קטנים של 40-50 מ"ר, כאשר הצעות אלו מכוונות למשקיעים קטנים, שאינם יכולים להרשות לעצמם השקעה בסכומים גדולים .
חשוב להבין: שטחים קטנים כאלו אינם מאפשרים זכות לדירה .
-המציאות כאמור שונה לגמרי ,כאשר במרבית המקרים מדובר בחלומות בלבד ,ורוכשי הקרקע התמימים עשויים להפסיד חלק ניכר מכספם .
תקן 22 -תקן שמאי מחייב
-מי שמשווק קרקע חקלאית מחויב לערוך שמאות עפ"י תקן 22 ולהציג אותה
לרוכשים. תקן 22 הינו תקן שמאי שנועד לאפשר לרוכשים להבין את יחס הסיכון /סיכוי של העסקה, פוטנציאל ההשבחה, משך הזמן הצפוי לשינוי ייעוד
למגורים ומה הרווח הצפוי כתוצאה משינוי ייעוד. התקן לוקח בחשבון הפקעה אפשרית לשטחי ציבור , תשלום היטל השבחה, ודחייה עד למימוש .
בנוסף, מעריך השמאי כמה שווה הקרקע, במידה ולא יאושר שינוי ייעוד בקרקע לעולם. כלומר , רוכש הזכויות יוכל לדעת מה ההפסד המקסימלי שאליו הוא חשוף.
-בפועל ,מה שקורה בשטח זה שמוכרי קרקע רבים אכן מבצעים תקן 22 כפי שהם מחויבים לעשות, ומציגים את השמאות לרוכשים . המוכרים משתמשים בחלק האופטימי של השמאות ומשווקים את הקרקע במחיר גבוה. מחיר זה ,מגלם את מרבית פוטנציאל ההשבחה, תוך התעלמות ממרכיב הסיכון ,משך הזמן הצפוי לאישור התוכנית, היטל השבחה והפקעה של חלק מהשטח לצרכי ציבור.
לסיכום
-רכישת קרקע חקלאית הינה רכישה ספקולטיבית ,בעלת פוטנציאל רווח גדול
שמגיע עם סיכון גדול. רכישת קרקע חקלאית מצריכה מומחיות .
מי שמתכוון לרכוש קרקע כזו חייב לדעת להעריך ,האם מחיר הרכישה של הקרקע מגלם את הסיכון ומשאיר מקום לרווח גדול ,או שמא המחיר המוצע כבר מגלם את מרבית פוטנציאל הרווח, ומשאיר את הסיכון בעסקה לרוכש.
