עסקת קומבינציה במקרקעין

עסקת קומבינציה היא סוג של עסקת חליפין בנדל"ן הנעשית בין בעל קרקע לבין יזם. בעסקה זו בעל הקרקע מוכר ליזם את הקרקע שבבעלותו או חלק ממנה, ובתמורה יקבל בעתיד זכויות על חלק מיחידות הדיור אותן יבנה היזם על קרקע זו.

עסקאות קומבינציה הינן עסקאות שכיחות מאוד בשוק הנדל"ן הישראלי ונחשבות לעסקאות מורכבות מאשר עסקאות נדל"ן רגילות .

קיימים שני סוגים עיקריים של עסקאות קומבינציה:

עסקת קומבינציה אחוזים

עסקת קומבינציה באחוזים הינה עסקה נפוצה יותר מבין עסקאות הקומבינציה .

בעסקאות קומבינציה אחוזים ,מחליטים בעל הקרקע והיזם ,מהו האחוז מתוך סך יחידות הדיור, אותן יקבל בעל הקרקע מתוך סה"כ יחידות הדיור שייבנו.

שיעור האחוזים עליו הוסכם, תלוי בהערכה של שווי הקרקע ונקרא אחוז הקומבינציה .ככל ששווי הקרקע גדול יותר ביחס לשירותי הבנייה, כך יהיה אחוז הקומבינציה גדול יותר. שווי הקרקע ואחוז הקומבינציה נקבע בדרך כלל ע"י שמאי מקרקעין מוסכם על ידי שתי הצדדים.

עסקת קומבינציה נטו

בעסקת קומבינציה נטו, בעל הקרקע מקבל מחיר נטו מוסכם מראש, כאשר היזם לוקח על עצמו את כל התשלומים והמיסים הנלווים. עסקה כזו יוצרת וודאות עבור בעל הקרקע באשר לתמורה שיקבל ,אך מצד שני, התמורה תהיה נמוכה יותר, מאשר התמורה שתתקבל בעסקת קומבינציה אחוזים.

תהליך העסקה והצדדים הקשורים

א. בעל הקרקע מתקשר עם יזם ומציע לו את הקרקע בתמורה לשירותי הבנייה.

שתי הצדדים מסכמים על חלוקת יח"ד שעתידות להיבנות עפ"י אחוז קומבינציה מסוים אשר יקבע ע"י שמאי מקרקעין מוסכם.

ב. שמאי מקרקעין מוסכם כאמור ע"י שתי הצדדים, כותב חוות דעת ובמסגרת חוות הדעת מעריך את שווי הקרקע ,את עלויות הבנייה ואת אחוז הקומבינציה .

ג. בנק מלווה- הצדדים פונים לבנק מלווה ובודקים אפשרויות מימון הפרויקט.

ד. לאחר אישור עקרוני של הבנק חותמים הצדדים על חוזה עסקת קומבינציה.

בהסכם המכר מעביר בעל הקרקע(המוכר) ,חלק מזכויות הבנייה בקרקע ליזם (הקונה) ומוסכם כי היזם מעניק שירותי בנייה לצורך בניית הפרויקט.

חשוב לדעת: חוזה המכר הינו חוזה מורכב מבחינה משפטית, וכולל מגוון רחב של נושאים. להכנת חוזה מכר קומבינציה מומלץ לפנות לעו"ד מומחה לנדל"ן בעסקאות קומבינציה.

יתרונות עסקת קומבינציה

א.עסקת קומבינציה מאפשרת לבעל הקרקע להרוויח סכום גדול יותר מאשר בעסקת מכירה רגילה של הקרקע. היזם מצדו מרוויח ,מאחר והוא אינו צריך לגייס הון לרכישת הקרקע, ומרוויח תמורת שירותי הבנייה חלק מהרווח היזמי.

ב. חסכון במיסוי- עסקת קומבינציה חוסכת בעלויות מיסוי גם לבעל הקרקע וגם ליזם. בעסקת מכר רגילה מס שבח חל על המוכר ,בעוד שבעסקת קומבינציה מס השבח יחול על שתי הצדדים ,כל אחד על חלקו היחסי בקרקע.

היטל השבחה במידה וקיים , יחול על שתי הצדדים לעסקה.

מס רכישה ישולם רק ע"י היזם שהינו רוכש חלק מהזכויות.

נושא מיסוי מקרקעין הינו נושא מורכב ובפרט בעסקאות קומבינציה ועשוי להשפיע על כדאיות ביצוע העסקה . במקרים רבים ניתן להפחית את גובה המיסים שנדרשים לשלם . .מומלץ לפנות לבעל מקצוע מתאים שיבדוק את גובה המס והיטל ההשבחה שאמורים לשלם.

חסרונות עסקת קומבינציה

א. בעל הקרקע יקבל תמורה רק בסיום הבנייה כעבור מס' שנים, בעוד שבעסקה רגילה התמורה שתתקבל הינה מיידית.

ב. שיעור הרווחיות של היזם ושל בעל הקרקע ,תלוי במידה רבה באחוז הקומבינציה שייקבע ע"י שמאי המקרקעין. הערכה מוטעית כלפיי מעלה של הקרקע עשויה לפגוע בשיעור הרווחיות של היזם ולהיפך

דוגמא בטיפול משרדנו

-קרקע למגורים במרכז הארץ לבניית 12 יח"ד.

שווי קרקע עפ"י הערכת שמאי מקרקעין: 22 מ' ₪.-

שווי דירות לאחר סיום בנייה: 55 מ' ₪.-

-אחוז קומבינציה שנקבע: 50%.

בעל הקרקע יקבל: 6 יח"ד בשווי כולל של 27.5 מ' ₪.-

-היזם יקבל: 6 יח"ד בשווי כולל של 27.5 מ' ₪.

– עפ"י נתוני העסקה- במכירה רגילה בעל הקרקע היה מקבל 22 מ' ₪ ואילו בעסקת קומבינציה יקבל 27.5 מ' ₪.

סיכום

עסקת קומבינציה הינה עסקה במקרקעין מורכבת יחסית, ובעלת פוטנציאל רווח יזמי .

העסקה ממקסמת את פוטנציאל הרווח של בעל הקרקע ושל היזם, ובנוסף לרווח היזמי, העסקה כוללת גם חסכון משמעותי במיסוי. מצד שני, לעסקה מס' חסרונות הכוללים חוסר וודאות לגביי התכנון, בעל הקרקע ייפגש עם הכסף בסיום הבנייה לעומת רווח מיידי במכירה רגילה. בנוסף ,הצלחת העסקה תלויה במידה רבה באומדן נכון של שווי הקרקע ואחוז הקומבינציה, אשר נקבע ע"י הערכת שמאי מקרקעין מוסכם על הצדדים . הערכה מוטעית כלפי מעלה של שווי הקרקע עשויה לפגוע בשיעור הרווחיות של היזם והערכה מוטעית כלפי מטה עשויה לפגוע בשיעור הרווחיות של בעל הקרקע

בטרם חתימת הסכם קומבינציה שהינו הסכם מורכב מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין מומחה ובקיא באזור .