מה זה נדל"ן מניב? והאם משתלם להשקיע בנדל"ן מניב ?
נדל"ן מניב מתאר נכס מקרקעין בעל יכולת לייצר תזרים מזומנים ומניב תשואה.
משקיע שרוכש נדל"ן מניב מצפה לייצר תשואה שנתית שתפצה אותו על השקעתכספו בהווה. בשוק הנדל"ן קיימים סוגים שונים של נדל"ן מניב שלכל אחד מהם מאפיינים שונים.
דוגמאות לנכסים מניבים: משרדים, חנויות, מחסן, לוגיסטיקה, בתי מלון, חניון, תחנת דלק, דירה למגורים, מקבצי דיור.
-כלל ידוע בעולם ההשקעות בכלל ובעולם הנדל"ן בפרט – שככל שרמת הסיכון עולה ,
שיעור התשואה גבוה יותר ולהיפך.
לדוגמא, השקעה בדירת מגורים להשכרה נהנית מיציבות רבה ורמת סיכון נמוכה ,ולכן שיעור התשואה למגורים נמוכה יחסית ,ביחס לנדל"ן מסחרי שמושפע מתנודתיות גדולה
ושיעור תשואה גבוה יחסית.
מנוף פיננסי
בדרך כלל, משקיעי נדל"ן וחברות נדל"ן מניב נעזרים בהלוואות
על מנת לממן רכישת נכסי נדל"ן . הלוואות אלו מייצרות מנוף פיננסי ,ומגדילות
את התשואה על ההון העצמי .בנוסף , מנוף הפיננסי מקטין את ההון העצמי הנדרש לביצוע העסקה, ומאפשר למשקיע לבצע עסקאות גדולות יותר .
דוגמא מספרית
נתונים:
-עלות משרד :2,000,000 ₪.
-רכישת הנכס באמצעות הון עצמי :50% , ו50% מימון בנקאי.
-בנכס שוכר לטווח ארוך המייצר תשואה של 6.7%.
טבלה1
| סעיף | סה"כ |
| עלות הנכס | 2,000,000 |
| הון עצמי | 1,000,000 |
| הלוואה בנקאית | 1,000,000 |
| שיעור ריבית בנקאית על ההלוואה | 5% |
| שיעור תשואה | 6.7% |
| סה"כ תזרים כולל | 134,000 |
| סה"כ עלות מימון (ריבית על ההלוואה) | 50,000 |
| סה"כ תזרים מזומנים נקי | 84,000 |
| שיעור תשואה על ההון העצמי | 8.4% |
| שיעור תשואה על הנכסים | 4.2% |
-ניתן לראות בטבלה 1 שבאמצעות מנוף פיננסי שיעור התשואה על ההון העצמי
גדל ל8.4% .
-יחד עם זאת, רמת הסיכון גדלה והמנוף הפיננסי עשוי לפעול גם בכיוון ההפוך :
עלייה בגובה הריבית במשק ב1% תביא בהתאמה לירידה בשיעור התשואה ולירידה של 2% בתשואה על ההון העצמי. בנוסף, עליית הריבית המשולמת לבנק ב1% תגדיל את עלות המימון ואת שיעור התשואה בהתאם . כלומר, עלייה של 1% בגובה הריבית תקטין את התשואה הכוללת על ההון העצמי ל 5.4% .
גורמים המשפיעים על שיעור התשואה:
1.גובה הריבית במשק. כאשר הריבית הבסיסית במשק עולה ,היא מייצרת אלטרנטיבת השקעה חסרת סיכון כגון : השקעה באג"ח מדינה, מק"מ, פיקדונות בבנקים .
ככל שריבית הבסיסית במשק עולה שיעור ההיוון בנדל"ן מניב עולה .
2.מיקום- הגורם החשוב והמשמעותי ביותר בנדל"ן בכלל ובנדל"ן מניב בפרט .
ככל שהנכס ממוקם במיקום מרכזי ומבוקש יותר, כך רמת הסיכון של תזרים המזומנים
הצפוי יורדת וגם התשואה המבוקשת יורדת בהתאם.
3. מצב משפטי- גורמים משפטיים העשויים להשפיע על שיעור ההיוון: האם הנכס בבעלות פרטית, חכירה ?, האם ישנם ריבוי בעלים(מושע)?, האם ישנם הערות אזהרה
על הנכס שעשויים להשפיע על שוויו?
4.פיתוחים אזוריים- האם בקרבת הנכס צפויים פיתוחים אזוריים היכולים להשפיע על הביקוש לנכס ?
5.מצבו הפיזי של הנכס- בטווח הארוך ישנם פחתים על המבנה. המצריכים
השקעות נוספות.
לסיכום
תחום הנדל"ן מניב הינו תחום מרתק ועתיר מזומנים. שימוש נכון וחכם במימון
הון זר על ידי המערכת הבנקאית מאפשר מנוף פיננסי על מנת להגדיל את התשואה על ההון העצמי ואת כמות הנכסים בהתאמה .יחד עם זאת ,תחום הנדל"ן מניב תנודתי
ורגיש מאוד לגובה הריבית ולפעילות במשק .
השקעה בנדל"ן מצריכה מומחיות על מנת להעריך את שיעור ההיוון הראוי על מנת לקבוע את רמת הרווחיות הראויה בעסקה ואת גובה המנוף הפיננסי הראוי על מנת לקבוע את רמת הסיכון הנדרשת בעסקה.
2 תגובות
מאמר טוב תודה.
תודה רבה… עשה לי קצת סדר