מכרז פרטי למכירת נדל"ן

מכירת נדל"ן במכרז הינה שיטת מכירה שמוכרת לציבור הרחב בעיקר בהקשר של מכרזי רמ"י ,גופים ממשלתיים וכונסי נכסים . מכירת נכס פרטי באמצעות מכרז אינה נפוצה כל כך בארץ, למרות יתרונותיה הרבים .

מאמר זה עוסק ביתרונות של מכירת נכס באמצעות מכרז פרטי, ואיך עושים זאת נכון ,על מנת למקסם את הרווח לקצר את פרק הזמן הנדרש למכירה ולייעל את כל ההליך.

מכרז של רשויות

גופים ממשלתיים וציבורים מחויבים במכירת נכסי נדל"ן באמצעות מכרז ,וכפופים לדיני מכרזים. רוב המכרזים פתוחים לכלל הציבור, ותנאי ההשתתפות מוגדרים בחוברת המכרז.

שיווק קרקע בייעוד למגורים ולתעסוקה -במכרזים פומביים ובפטור ממכרז הוא מעיקרי תפקידיה של רשות מקרקעי ישראל. כל מרחב ברשות ,מחליט על הקצאת חטיבת קרקע מסוימת לציבור בדרך של מכרז, וכן על אופי המכרז ותנאיו. במכרז ציבורי ההצעה שתיבחר ,חייבת לעמוד בתנאי הסף שהוגדרו במסמכי המכרז ,והצעה שאינה עומדת בסטנדרטים של מפרסם המכרז תיפסל. כמו כן, המזמין מחויב לפרסם למפסיד המכרז את ההצעה .

מכרז פרטי

-מכרז פרטי אינו כפוף לדיני המכרזים ,לכללי הדין המנהלי ועקרונות המשפט הציבורי ,ומתנהל עפ"י התנאים שנקבעו ע"י עורך המכרז. חובתו של עורך המכרז מתמצה בכך שיביא לידיעת המשתתפים במכרז, את כללי המשחק שעל פיהם ינוהל המכרז ושיפעל עפ"י כללים אלה. המציע יכול לבחור כל מגיש הצעה גם אם לא עמד בתנאי הסף ,ואינו מחויב לפרסם את ההצעה הזוכה.

כיצד מתנהל הליך מכרז פרטי

-בעל הנכס מתקשר עם עו"ד לניהול המכרז והכנת חוברת מכרז.

-הכנת שמאות לנכס ע"י שמאי מקרקעין- שומת המקרקעין תכלול את פרטי הנכס, תיאור הסביבה, תוכניות בניין עיר שחלות על הנכס, היתרי בנייה , ללא פרסום שווי הנכס.

-פרסום חוברת המכרז באמצעי מדיה שונים, עיתונים, אתרי פרסום ,

רשתות חברתיות וכו'.

-ביקורים מסודרים בנכס- פרסום מועדי ביקור אפשריים בנכס באופן מסודר.

–קבלת הצעות רכישה.

-התמחרות- מנהל המכרז יבצע התמחרות בין ההצעות הגבוהות ביותר כאשר ההתמחרות מתחילה עם ההצעה הגבוהה ביותר שהתקבלה כמחיר מינימום -הליך זה ממקסם את המחיר שנתין לקבל.

-חתימה על הסכם מכר.

יתרונות מכרז פרטי

1.מחיר מקסימאלי- שיטת מכירה באמצעות מכרז ממקסמת את המחיר המתקבל וזאת מהסיבות הבאות:

א. ההצעות המתקבלות מהוות בעצם את מחיר השוק האמיתי של הנכס ,כך שהמוכר יכול להיות בטוח שלא מכר זול מדי ביחס למחיר השוק.

ב. במקרים רבים הליך ההתמחרות מעלה את מחיר ההצעות שהתקבלו

גם מעבר למחיר השוק וזאת בשל מושג שנקרא "שנאת הפסד". את העיקרון הזה הוכיחו החוקרים עמוס טברסקי ודניאל כהנמן זוכי פרס נובל. המחקר מראה שתחושת ההפסד חזקה פי כמה מתחושת הרווח . מחקרים רבים בתחום המכרזים הפומביים מראים

שבמקרים רבים, בהליך התמחרות המחיר שנסגר בפועל גבוה ממחיר שהמציעים תכננו לשלם, וזאת בשל אותה תחושת "פחד מהפסד" העסקה.

2.קיצור זמן מכירה- הזמן הנדרש למכירת דירה במכרז עומד בממוצע על כחודשיים

לעומת פרק זמן של כ-6 חודשים במכירה רגילה.

3.אין חובת מכירה- המוכר לא מחויב במכירה במידה וההצעה אינה תואמת את רצונותיו.

4.פרסום- פרסום המכירה ממוקד לתקופה קצרה וזול יותר מפרסום ארוך ומייגע.

5.ביקורים מרוכזים בנכס- הביקורים המרוכזים מאפשרים לבעל הנכס שגרת חיים רגילה

6.קונים רציניים בלבד- במכרז נהוג לקבוע כי ההצעות ילוו באמצעות צ'ק בנקאי בסך של 5%-10% מערך ההצעה. המציעים הינם רציניים ומגישים הצעה לאחר שבדקו את הנכס .