בתקופה האחרונה, שוק הנדל"ן המניב עובר טלטלה משמעותית שהחלה עם עליית ריבית במשק והתעצמה עם תחילת המלחמה, ומשבר ענף ההייטק.
בתקופה זו ,מתפתחת מגמה של התמתנות ביקושים בענף המשרדים, ותופעה של
צמצום שטחי משרדים ע"י חברות גדולות שמחפשות שוכרי משנה לשטחי
המשרדים הריקים . את השפעתה השלילית של עליית שיעורי ההיוון, ניתן לראות בדוחות הכספיים של חברות הנדל"ן מניב הציבוריות, שרושמות שערוכים שליליים והפסדי הון.
מאמר זה עוסק בשאלה אשר נשאלתי רבות בתקופה האחרונה על ידי משקיעים שונים:
במה עדיף להשקיע בעת הנוכחית: השקעה בנדל"ן מניב ע"י רכישת משרדים, או רכישת אג"ח של חברת נדל"ן מניב בורסאית עם דירוג גבוה.
תשובת "בית ספר" לשאלה הזו הינה ששתי המוצרים הללו אינם זהים, ולכן עפ"י תורת ההשקעות, אין באמת דרך מדויקת להשוות בין שתי מוצרי השקעה שאינם זהים, ובעלי מאפייני סיכון שונים.
למרות זאת, החלטתי להיענות לאתגר, ובמאמר זה אסקור כמה מהתובנות שהגעתי אליהן. תחילה נשאל שתי שאלות חשובות שכל משקיע
אמור לשאול אותן כאשר הוא בוחן אופציית השקעה בנכס:
1.מהי התשואה הצפויה מההשקעה בנכס. דהיינו ,מהו תזרים המזומנים שהנכס יניב
לנו במשך תקופת ההשקעה, ביחס לאלטרנטיבות השקעה אחרות.
2.מהו הסיכון הגלום בהשקעה לעומת אלטרנטיבות השקעה אחרות.
שאלת מבחן מס' 1- מהי התשואה הצפויה
משרדים – עפ"י סקירת השמאי הממשלתי למחצית הראשונה של
שנת 2022 שיעור התשואה הממוצעת למשרדים : 6.7% .
אג"ח – לצורך השוואה נבחרה לבדיקה אג"ח ח, חברת גב ים .
נתוני אג"ח: ריבית ברוטו: 5.3%, מח"מ (משך חיים ממוצע עד לפירעון הקרן ותשלומי הריבית ) : 5.54 , שיעור מס: 15%, ריבית קבועה, פדיון חצי שנתי. מרווח מאג"ח ממשלתי: 1.33%, דירוג אג"ח AA l i
שאלת מבחן מס' 2 – מהו הסיכון בהשקעה?
סיכון ברכישת משרדים-
א. אפשרות לירידה עתידית בדמי השכירות .
ב. שיעור תפוסה נמוך.
ג. עלייה בשיעור הריבית במשק ,תעלה את שיעור ההיוון ותגרום לירידת שווי הנכס.(הפסד הון).
ד. פיתוחים אזוריים שיכולים להשפיע על שווי הנכס.
ה. השקעות מרובות בנכס עקב הצטברות פחתים .
ו. אי וודאות לגביי סיום המלחמה.
סיכון ברכישת אג"ח
א. עלייה בשיעור הריבית במשק תגרום לירידה במחיר האג"ח. אולם, במידה והמשקיע יחזיק באגרת החוב לאורך כל חיי האגרת (מח"מ 5.54) התשואה שעל פיה רכש את האגרת מובטחת.
ב. במצב של חדלות פירעון של חברה, ייתכן מצב של "תספורת", כלומר, שהחברה הלווה תבצע פירעון חלקי של קרן ההלוואה.
ג. אחת הדרכים להעריך את הסיכון בהשקעה באג"ח קונצרניות, היא באמצעות דירוג . הדירוג הינו סימול בצורת אות ,שנותן אינדיקציה לגבי איכות האג"ח ויכולת החזר החוב של המנפיק . בארץ נעשה דירוג ע"י שתי חברות : מעלות , ומדרוג. חברות הדירוג ,משקללות את כל הפרמטרים, ומעניקות לחברה דירוג על סמך הסבירות להחזר החוב .
הדירוג שניתן לאג"ח ח של חברת גב ים , ע"י חברות הדירוג: AA l i .הדירוג נחשב דירוג גבוה , ומשקף סבירות גבוהה שהחוב ישולם ע"י החברה.
דרך נוספת לבחון את הסיכון הכרוך באג"ח, הינה מנקודת מבט של השוק . מחיר השוק של האג"ח נכון להיום, מגלם הפרש תשואה מאג"ח ממשלתי של 1.33% ( אג"ח של ממשלת ישראל ,נחשב לאג"ח בעל רמת סיכון הנמוך ביותר, ושיעור המרווח ממנו, מגלם את רמת הסיכון של אג"ח קונצרני ביחס לאג"ח ממשלתי ) . הפרש תשואה של 1.33% מאג"ח ממשלתי לאג"ח במח"מ של 5.54 , נחשב להפרש נמוך יחסית, ומסמן שהשוק מתמחר רמת סיכון נמוכה לאג"ח.
הערה חשובה: שוק ההון הינו שוק משוכלל, ומחיר השוק של אג"ח נקבע במסחר רציף ,עפ"י היצע וביקוש ,ולכן התשואה הגלומה במחיר השוק של האג"ח , מגלמת את כל הסיכון הכרוך בהשקעה.
דוגמא מספרית
נתונים:
-השקעה בסך 1,000,000 ₪ ללא מינוף בנקאי.
-רכישת משרדים באזור המרכז שהינו אזור הפעילות העיקרי של
חברת גב ים.
רכישת משרדים
| סעיף | סה"כ |
| מחיר רכישה | 1,000,000 |
| מס רכישה | 50,000 |
| עו"ד | 10,000 |
| תיווך | 20,000 |
| סה"כ עול העסקה | 1,080,000 |
| שיעור תשואה | 6.70% |
| תזרים מזומנים שנתי | 67,000 |
| תשואה ברוטו על ההשקעה | 6.2% |
| שיעור מס | 25% |
| תשואה נטו | 4.65% |
רכישת אג"ח
| סעיף | סה"כ |
| רכישה | 1,000,000 |
| עמלת קנייה | 2,000 |
| סה"כ השקעה | 1,002,000 |
| שיעור תשואה | 5.31% |
| תזרים מזומנים שנתי | 53,206 |
| תשואה ברוטו על ההשקעה | 5.31% |
| שיעור מס | 15% |
| תשואה נטו | 4.51% |
סיכום ומסקנות
1.נתוני התשואה – מהנתונים שהתקבלו ניתן לראות שהתשואה בשתי ההשקעות די דומה:
רכישת משרדים- תשואה נטו על ההשקעה של 4.65%
רכישת אג"ח – תשואה נטו על ההשקעה של 4.51%
2.ניתוח רמת הסיכון של אג"ח ניתן לניתוח ולכימות כדלקמן:
א. אג"ח קונצרניות מדורגות ע"י חברות דירוג. כל אג"ח , מקבלת את רמת הדירוג ,המאפיינת את רמת הסיכון הכרוכה בהשקעה .
ב. השוק מתמחר את הסיכון הכרוך באג"ח ,ע"י שיעור המרווח בין התשואה של אג"ח
קונצרנית , לתשואה של אג"ח ממשלתי.
ג.שוק ההון הינו שוק משוכלל ,ואג"ח קונצרניות סחירות, ונסחרות בבורסה במסחר רציף ,כאשר כל המידע זמין לכלל המשקיעים. לכן, מחיר השוק שנקבע ע"י היצע וביקוש ,מגלם בכל רגע נתון, את כל הסיכון הכרוך בהשקעה באג"ח.
לעומת זאת , ניתוח מאפייני הסיכון של רכישת משרדים מורכבת יותר מהסיבות הבאות:
א. אין וודאות לגביי תזרים המזומנים החזוי . תיתכן ירידה במחירי השכירות בהתאם להיצע וביקוש.
ב. ייתכנו תקופות של תפוסה חלקית בנכס.
ג. עליית הריבית במשק, תעלה את שיעור ההיוון, ותגרום לירידה במחירי המשרדים.
ד. השקעות גדולות בגין פחתים במהלך חיי הנכס.
3.מסקנה: לרכישת משרדים יתרון מסוים בכך שהקירות והבלוקים לא ייעלמו ,בעוד שבמצב של חדלות פירעון של חברה, ייתכן מצב של "תספורת", כלומר שהחברה הלווה, תבצע פירעון חלקי של קרן ההלוואה. התשואה של שתי אפיקי ההשקעה די דומה, ושתי ההשקעות חשופות להפסד הון כתוצאה מירידת ריבית .
להערכתי , רמת הסיכון ברכישת אג"ח מגולמת באופן מלא במחיר השוק שלה. לעומת זאת, שיעור התשואה ברכישת משרדים ,אינה מגלמת באופן מלא את רמת הסיכון ואי הוודאות . קיימת אי וודאות לגביי תזרים המזומנים הצפוי, שיעור התפוסה בנכס, רמת ההשקעה הנדרשת במהלך השנים בגין פחת, חוסר וודאות לגביי פיתוחים אזוריים שעשויים להשפיע על מחיר הנכס, בעיות ביטחוניות.
לאור כל האמור , מסקנתי הינה כי בעת הזו ,כאשר קיימת אי וודאות לגביי מועד סיום המלחמה ,ומידת השפעתה על שיעורי התפוסה במשרדים ,ולאור כל גורמי הסיכון שפורטו במאמר ,ההשקעה באג"ח קונצרני של חברת נדל"ן מניב, כגון גב ים ,עדיפה במחירי השוק הנוכחיים, על פני רכישת משרדים.
גילוי נאות
מאמר זה הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה המלצת קנייה/מכירה של נדל"ן מניב מכל סוג או המלצה על קנייה/מכירה של אג"ח . כל מי שמבצע פעולת קנייה/מכירה במקרקעין או בשוק ההון עושה זאת על דעת עצמו בלבד. בטרם ביצוע השקעה במקרקעין או בשוק ההון מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע מקצועיים ומנוסים.
תגובה אחת
תודה רבה על הפוסט החשוב!!