מצוקת הדיור כתוצאה מעליית מחירי הדיור ,יצרה בשנים האחרונות מושג חדש יחסית בתחום הנדל"ן שנקרא
טאבו משותף. רכישת דירה בטאבו משותף נפוצה בעיקר בקרב האוכלוסייה החרדית.
מה זה טאבו משותף?
רכישת דירה בטאבו משותף הינה למעשה רכישת חלק יחסי מהנכס ביחד עם שותף/שותפים נוספים.
דרך אחת לרכישה יכולה להתבצע ע"י רכישה בשותפות מלאה ,לקיחת משכנתא משותפת ורישום הדירה על שם
כל השותפים .החלוקה במקרה כזה תיעשה ע"י הסכם שיתוף שמגדיר איזו דירה כל אחד מהצדדים מקבל ,
חלק יחסי בזכויות קיימות ועתידיות . דרך שנייה היא לרכוש מבעל הנכס הקיים חלק מהדירה שפוצלה כאשר הדירה רשומה רק על שם הבעלים המקורי. במקרה כזה בדרך כלל הרישום ייעשה באמצעות הערת אזהרה.
רכישה בדרך זו פחות מומלצת מאחר והדירה אינה רשומה על שם הקונה עם כל ההשלכות הנלוות לכך.
יתרונות
א.רכישת דירה בטאבו משותף זולה בכ-30% ממחיר דירה דומה בשוק החופשי.
במקרה שמדובר בנכס להשקעה התשואה מהשכרת הדירה גבוהה יותר מהמקובל בסיבה
ביחס למחיר הקנייה .
ב.במקרה של רכישה ללא רישום בעלות בנכס ,לא מאבדים את הזכאות לדיור למשתכן ,הטבות מס.
חסרונות
א.רכישה באמצעות שותפים דורשת אישור ושיתוף פעולה של כל השותפים על מנת לקבל החלטות .
בנוסף, חשבונות מים ,חשמל וארנונה מצריכים תיאום בין השותפים וחלוקה יחסית לרבות התנהלות
משותפת מול העירייה בעניין פטורים והנחות מסוימות בארנונה ומים .
ב.קושי בקבלת משכנתא .במידה ותאושר משכנתא הבנק עשוי לדרוש פרמיית סיכון שתגולם בריבית
משכנתא גבוהה יותר אשר תקטין את רווחיות העסקה.
ג. זמן מכירה ארוך יותר ממכירת דירה רגילה.
ד.חוזה משפטי מורכב יותר -מצריך עו"ד מנוסה ומומחה לתחום.
ה.עומס על תשתיות קיימות- הדירה המקורית תוכננה לדירה אחת בלבד . תשתיות המים והחשמל
תוכננו למשפחה אחת ממוצעת, וכן אפשרויות החנייה .
ו. קושי בתמחור שווי הזכויות בנכס -תמחור הנכס לקנייה/ מכירה מורכב יותר מדירה רגילה
ומצריכה שמאי מקרקעין מנוסה שיידע לבחון את כל הנתונים ולהעריך באופן אוביקטיבי ומדויק
את שווי הזכויות.
ז. פיצול הדירה המקורית בדרך כלל נעשה ללא היתר בנייה ולפיכך אינו חוקי. העירייה יכולה לדרוש
הריסת המצב הקיים וחזרה למצב הקודם .
סיכום
רכישת דירה בטאבו משותף אינה מתאימה לכל אחד וכוללת סיכונים רבים.
יחד עם זאת , בשל עליית מחירי הדירות ומצוקת הדיור רכישה עם שותפים טובים (רצוי לרכוש עם מכרים שסומכים עליהם), מאפשרת לזוגות צעירים אפשרות לרכישת דירה שלולא הטאבו המשותף לא יכלו לרכוש.
רכישת נדל"ן באופן כללי ובפרט רכישה מסוג זה הינה עסקה מורכבת . בטרם רכישה/מכירה וביצוע עסקה בטאבו משותף מומלץ להיעזר באנשי מקצוע כגון שמאי מקרקעין לתמחור נכון של הנכס ועו"ד מומחה לנדל"ן
שיידע לכתוב חוזה מקיף אשר יסגור את כל הבעיות שעלולות לצוץ.
