כמו ספר עתיק יומין, ששורותיו הראשונות נרשמו כבר לפני מאות שנים, אך פרקים חדשים ומרתקים נכתבים בו בימים אלה ממש, סוגיית קרקעות הכנסייה בירושלים ממשיכה לייצר כותרות וסופה לא נראה באופק.
רבותי- ההסטוריה!
בשלהי השלטון העותמאני בארץ ישראל רכשו כנסיות בעלות ממון רב קרקעות ברחבי ישראל ובעיקר בירושלים. בין היתר מדובר בכנסיות היוונית, ארמנית ,רוסית אשר להן מאמינים רבים.
לצד מנזר רטיסבון הצרפתי אשר רכש קרקעות באזור עליו עתידה להבנות רחביה והיום עומדים עליו שיכוני גן רחביה וראש רחביה, לצד הכנסיה הפרנציסקנית עליה עומדים היום מספר פרויקטים כמו זה ברחוב דן ובן עזאי, ולצד הכנסייה הרוסית המחזיקה במגרש הרוסים, ראויה לציון מיוחד הפטריארכיה היוונית אשר רכשה כ- 500 דונם של קרקעות שהיום נחשבות ליקרות ביותר בעיר- בניהם נכסים ברחוב ז'בוטינסקי, סוקולוב, המלך דוד ועוד. קרקעות אלו כוללות גם מבני ציבור כמו מוזיאון ישראל, מלון ענבל מלון דן פנורמה- רשימה חלקית.
בראשית שנות החמישים פונה מדינת ישראל אשר בירתה היא ירושלים החצויה לאותן כנסיות בנסיונות לרכוש את הקרקעות על מנת שתוכל לפתח את העיר. הכנסיות מסרבות להעביר את הבעלות בקרקעות אך מסכימות להחכיר (דהיינו להשכיר) את אותן קרקעות לתקופה של 99 שנה.
באותן שנים שאופיינו במלחמות ובמצוקות של המדינה שבדרך, אף אחד לא חשב תקופה כה רחוקה קדימה ומדינת ישראל, באמצעות קק"ל, חתמה על הסכמי חכירה, בנתה מבנים רבים ושווקה אותם לרוכשים אשר רובם אינם כבר עמנו בין החיים. יורשי אותם רוכשים ואנשים שבאו בנעליהם בשנים מאוחרות יותר מקווים שקק"ל תעשה שימוש זה או אחר בזכות האופציה העומדת להם על פי אותם הסכמים ותאפשר להם להמשיך ולהחזיק בנכסיהם.
ומהעבר להווה:
כאמור אנו עוסקים בקרקעות המצויות באזורים היקרים ביותר בירושלים עליהן עומדים היום נכסים יקרים ביותר. שעון הספירה לאחור מטקטק ועוד כשלושים שנה (חמש דקות במושגי מקרקעין) תגיע אותה חכירה לקיצה.
שמאי מקרקעין המתמחה בסוגייה, בדק ומצא כי בעוד שֶׁבְּעֵת רכישת הקרקעות- אמצע שנות החמישים של המאה הקודמת- זכות החכירה על הקרקעות הייתה שווה בערכה לזכות בעלות מלאה, ובעוד שבשנים הראשונות לחכירה ערך החכירה הלך וירד בהדרגה אחוזים בודדים מדי שנה, הרי כשאנו מגיעים לנקודה בה נשארות אך ורק חמישים שנה לרכישה ערך הקרקע יורד במהירות עד שנשחק כמעט לגמרי.
כפועל יוצא, בנקודת זמן זו, כשלושים שנה עד לתום תקופת החכירה ערכם של נכסים אלו עומד על עשרות אחוזים בודדים משוויה של קרקע דומה הנמצא בבעלות. העובדה שקרקעות אלו כבר לא מוחזקות על ידי הכנסייה אלא בידיים פרטיות על ידי בעלי אינטרסים מסחריים לא משנה עובדה זו.
זכויות בעלות בקרקעות אלו העומדות למכירה נדירות מאוד אם בכלל ישנן כאלה. הזכויות המוצעות למכירה הן בד"כ זכויות החכירה. כאמור ערכן של זכויות אלו נמוך מאוד וקשה לאמוד את הצפוי להן בשנים הקרובות. לזכויות החכירה לא מוצמדות זכויות בניה או כל זכויות העלולות להעניק להן פוטנציאל יזמי, במהלך רכישתן עלולים להווצר קשיים בנטילת משכנתא ואחזקתם דומה באופיה לאחזקת זכויות דיירות מוגנת.
רכישה של זכויות כאלו היא למשקיעים מיטבי לכת או לכאלה אשר כל עניינם הוא באפשרות לחיות מס' מוגבל של שנים במיקום חלומי ובמחיר בר השגה.
אין באמור להוות ייעוץ משפטי ועל כל נכס וכל עסקה להבחן לגופם.
עו"ד אוריה שוחט מתמחה במקרקעין.
