מהו שיעור היוון כולל ? מה חשיבותו בהערכת שווי נכסים?

שיעור היוון משמש להערכת שווי נכסים שונים. בין היתר, שיעור ההיוון משמש לעריכת שומות לנכסי מקרקעין בגישת היוון הכנסות.

שיעור ההיוון משמש מעין מכפיל למציאת שווי ,בהינתן דמי שכירות או לחלופין מציאת דמי שכירות בהינתן שווי .

בתורת המימון יש כלל בסיסי שאומר : תמיד ישנה עדיפות לקבלת תקבולים מיידים, ודחיית תשלומים.

כמה שווה תקבול עתידי בהווה? התשובה לכך מתקבלת באמצעות תהליך שנקרא היוון.(מלשון "הווה") והוא נעשה באמצעות שיעור היוון.

–שיעור ההיוון בנכס מקרקעין מגלם מרכיבים שונים כגון :ריבית חסרת סיכון, פרמיית סיכון, פרמיה בגין רמת נזילות, פחת).

-לצורך קביעת שיעור ההיוון הראוי צריך לאסוף ולנתח נתוני תשואה בשוק הנכסים הרלוונטי.

-בין שיעור ההיוון לבין שווי התקבול בהווה מתקיים יחס הפוך: ככל ששיעור ההיוון גבוה יותר כך שווי התקבול בהווה יהיה נמוך יותר ,ולהיפך.

-שיעור היוון גבוה מדי יכווץ את שווי הנכס ולתוצאה שמרנית ושיעור היוון נמוך מדי ינפח את שווי הנכס ולהערכת שווי אופטימית מדי.

סקירת שיעורי תשואה עפ"י אגף שומת מקרקעין ,משרד משפטים

מחצית ראשונה ,שנת 2022

נכסי משרדים: 6.7%

נכסי מסחר: 6.7%

נכסי תעשייה: 6.7%

דוגמא מספרית

נתוני שווי למשרד בעיר ירושלים:

סיכום

–שיעור היוון כולל משמש להיוון זרם תקבולים עתידי להווה

על מנת להעריך שווי נכסי מקרקעין כגון :משרדים, חנויות, תעשייה

ונכסים מניבים.

– שיעור היוון כולל ריבית חסרת סיכון, פרמיית סיכון, פרמיה בגין נזילות ,פחת .

משימת קביעת שיעור היוון כולל הינה משימה מורכבת ומצריכה היכרות והבנה עם כל אחד ממרכיביו.

-שווי הנכס "רגיש" מאוד לשינוי בשיעור ההיוון. כל שינוי כלפי מעלה או מטה בשיעור ההיוון ,משפיע בצורה דרמטית על שווי הנכס. קביעת שיעור היוון שאינו מתאים למאפייני הנכס ,למיקום הנכס, ולרמת הסיכון, עשוי ליצור עיוות בהערכת שווי הנכס.